월세, 전세 계약서를 작성할 때에는 자신의 권리*보증금을 보호하기 위해서 필요한 내용은 모두 담아야 합니다. 특히 계약내용에 포함되어 있지 않은 사항 중 분쟁을 일으킬 수 있는 것들이 많으므로 제 3자가 읽어도 이해할 수 있도록 구체적으로 작성해야 법적 보호를 받을 수 있습니다.
월세 특약사항, 전세 특약사항
① 계약일로부터 잔금 및 입주일 다음날까지 현재 등기부 상태를 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출을 설정하지 않는다.
이를 위반할 경우에는 계약해지를 요구할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다. 계약체결일에는 근저당 외 대출이 없었지만 계약일과 입주일 사이에 임차인(세입자) 몰래 대출을 실행하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 임차인의 우선순위가 뒤로 밀리기 때문에 보증금을 지키지 못할 수도 있으므로 세입자가 대항력(우선변제권)이 생기기 전까지 대출을 받지 못하도록 조항을 넣어야 합니다.
② 임차인의 책임 없는 시설물의 고장은 임대인이 적극 수리한다.
보일러, 수도, 등 노후로 인하여 파손 또는 고장난 경우에는 임차인의 잘못이 아니므로 비용을 지불해야 할 의무가 없습니다. 하지만 일부 임대인은 시설의 파손을 임차인에게 전가하는 경우가 있으므로 그에 대한 내용을 특약란에 넣어야 합니다.
③ 임대차계약 만료일에 다른 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.
임차인의 보증금 돌려줄 수 있는 돈이 없어 다른 임차인의 보증금으로 돌려막는 임대인이 꽤 많습니다. 이와 같은 경우에는 임대차계약 종료 후 보증금을 받고 이사를 가야하지만 돈을 돌려받지 못해 난처한 일이 발생하기도 합니다. 이를 예방하기 위해서는 특약란에 ‘임대차계약 만료일에 다른 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.’를 넣어두면 법적 분쟁이 발생했을 때 증거로 사용할 수 있습니다.
④ 임대인은 잔금지급일 전까지 ( )하자보수를 해 주기로 한다.
임대차계약을 체결하기 전 시설물 중 일부가 파손되어 수리가 필요한 경우 임대인에게 수리를 요청해야 합니다. 구두로만 요청한 경우 임대인이 오리발 내미는 경우가 있으니 서면으로 증거를 남겨놓아야 합니다.
⑤ 임대인의 건물에 설정된 근저당권은 잔금 지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.
임대인이 입주 전까지 자력으로 근저당을 말소한다거나, 보증금으로 근저당을 말소하는 조건으로 계약하는 경우라면 그 내용을 증거로 남겨놓아야 법적 보호를 받을수 있습니다.
⑥ 임차인은 ( ) 시설물을 이용할 수 있다.
건물에 있는 주차장 등 특정 시설물을 이용해야 하는 경우에는 특약란에 그 내용을 넣어야 합니다. 구두로만 협의한 경우에는 계약내용에 포함되어 있지 않다는 이유로 시설물 사용을 제한하는 경우가 있습니다.
⑦ 입주하기 전의 공과금은 임대인이 책임지며, ( ) 방법으로 공과금을 청구한다.
입주하기 전의 공과금, 공과금의 부담방법(주택의 일부만 임차할 경우) 등을 임대인과 협의하여 특약란에 그 내용을 구체적으로 넣어야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
⑧ 임대인은 임차인의 보증금은 월 일까지 반환한다.
특약에 보증금을 돌려받는 날짜는 기재해두면 임대차계약 종료와 동시에 돌려받을 수 있습니다. 만약 계약기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는다면 임대인(집주인) 내용증명을 발송한 후 임차권등기명령'을 통해서 종전의 임차주택에 대한 대항력 및 우선변제권을 유지시켜야 합니다.
⑨ 위에서 언급한 조항 뿐만 아니라 임차인의 보증금 또는 권리를 침해할 수 있다고 판단되는 내용은 임대인과 협의하여 담도록 해야 합니다.